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购房门槛提高&资金管控趋严,置业节奏明显加快装甲列车无敌版

为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告,以动态了解最新形势下,居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。本次共计收集问卷约11000份。现将问卷填答情况进行系统汇总,供行业和社会各界参考。划重点:①购房需求平稳:5月受访者购房需求占比较上月回升2个百分点,整体计划购房置业需求保持稳定。②购房节奏加快:5月受热点城市升温传导、房贷利率持续上涨因素影响,半年内买房占比环比上涨28个百分点。③土拍市场升温:近六成的受访者表示“宅地两集中”背景下,土地市场热度仍居高不下,超过两成的受访者认为土拍热度出现提升。④置业意愿持续回升:5月54%受访者购房意愿强于上个月,持续攀升至近半年以来最高值。

受访者一览与往期类似,此次参与调查的受访者仍然有着相当的代表性,看城市能级和年龄,受访者中,绝大部分是在较高能级城市工作的青年,是购房需求的主力军,看区域分布,受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住,因为这些地区房地产市场相对发达。图:2021年5月受访者年龄和城市能级占比数据来源:CREIS 中指数据图:2021年5月受访者城市分布热力图

数据来源:CREIS中指数据

购房计划计划买房购房置业整体保持稳定:本次调查中,80%的受访者拥有购房置业需求,占比较上月回升2个百分点,计划购房置业保持稳定;分能级来看,各能级城市的受访者有购房计划的占比变动较小,其中除了县城增长5%外,一线、二线均出现小幅度上升,三四线保持不变;分区域来看,关中、长三角、珠三角地区计划购房占比出现上升,其余区域小幅下降,山东半岛区域保持不变。整体来看,受访者的购房置业需求自2月以来持续保持稳定。图:2020年12月-2021年5月受访者有购房计划的占比

数据来源:CREIS中指数据图:2020年12月-2021年5月受访者有购房计划的占比

数据来源:CREIS中指数据▍计划购房时间半年内购房者占比大幅提升:2021年5月,购房者入市计划时间大幅提升,有40%的受访者计划在半年内买房,与上个月相比上涨28个百分点,上升幅度较大;计划半年到一年内和1~2年购房的占比均下降了12%,降幅比较明显,整体计划置业时间出现明显前移。主要是因为近期货币政策持续放水,多个城市提升贷款利率,置业者为降低购房成本、抵抗通胀,加快入市脚步。图:2020年12月-2021年5月购房计划的时间分布

数据来源:CREIS中指数据

“两集中”政策▍集中拍地热度土拍热度维持高位:截至目前,计划“两集中”供地的多个城市已经完成了首次拍地,针对首次集中拍地结果,近六成的受访者表示土地市场的热度仍然居高不下,超过两成的受访者认为土拍热度有了提升。一线土拍热度再提升:房地产市场进入下半场,城市间的分化也越来越明显,完成首次集中拍地的不同能级城市中,近三分之一的一线城市受访者表示土拍市场更加火热,一线城市的土地仍然是房企争夺的首要选择;二线城市超过四成的受访者感知土拍热度一如既往,为各能级城市中最高;三四线和县城的受访者整体表示宅地市场的热度变化不大,其中近三成的受访者感知土拍冷清,为各能城市占比最高。长三角、珠三角宅地市场仍然火爆:在不同区域中,长三角、珠三角区域仍然是房企最为看好的市场,此次受访者中,近三分之二的受访者表示,“两集中”导致土拍市场热度更加火热,远高于其他区域。长江中游、山东半岛、海峡西岸、成、渝中有过半的受访者表示土拍热度不减。图:2021年5月受访者对集中拍地热度的感知

数据来源:CREIS中指数据图:2021年5月受访者对集中拍地热度的感知

数据来源:CREIS中指数据▍集中拍地对房价的影响房价仍然上涨:土地市场的变化很大程度上会影响房价市场的变化,在此次调查中,近九成的受访者表示,首次集中拍地导致房价继续上升,其中认为房价大幅上升的占比近四成。一线房价大幅上升:在不同能级城市中,一线城市的受访者表示房价大幅提升的占比为58%,远高于其他能级城市;二线、三四线城市超五成的受访者感知房价小幅提升。整体来看,首次集中拍地后,能级越高的城市,房价上涨越明显。长三角房价提升最大:在不同的区域中,超六成的长三角地区受访者感知房价大幅提升,这一占比远远高于其他区域;其余区域受访者认为房价提升的占比也均达到或超过八成。从区域对比中可以看出,经济活力强的区域,诸如长三角和珠三角区域,首次集中拍地导致的房价上升幅度更大。图:2021年5月集中拍地对房价的影响

数据来源:CREIS中指数据图:2021年5月集中拍地对房价的影响

数据来源:CREIS中指数据

楼市预期▍政策预期楼市政策预期稳中趋紧:5月,多个城市的房地产政策持续调控升级,政府对调控楼市的态度也没有丝毫懈怠。在此次调查中,超三分之一的受访者预期未来楼市政策将会更加趋紧,同时有近五成的人预期政策平稳。整体来看,受访者预期未来楼市调控政策稳中趋紧。一线和长三角趋紧趋势最强:在不同能级城市中,一线城市超五成的受访者认为未来的政策将会趋紧,远远超过其他能级城市;二线城市有51%的受访者表示楼市政策将会保持稳定,这一占比为各能级城市中最高。在不同区域中,长三角区域有56%的受访者预期未来政策会趋紧,这与近期长三角楼市热度过高导致房价涨幅过快有关。图:2021年5月受访者对楼市政策预期

数据来源:CREIS中指数据图:2021年5月受访者对楼市政策预期数据来源:CREIS中指数据▍房价预期整体房价预期保持稳定:结合目前的房价现状和房地产政策,近五成的受访者认为所在城市的房价将会保持平稳,置业者整体对房价的预期回归理性。一线和长三角区域房价上涨预期强烈:对于不同能级城市,超六成受访者认为,一线城市房价会继续上涨,远超其他能级城市;二线城市有55%的受访者认为所在城市房价会保持稳定,受访者对一线城市房价上涨信心不减。对于不同区域,长三角区域的房价仍然是受访者最看好的区域,近六成的受访者认为,所在城市房价上涨压力较大。图:2021年5月受访者对房价的预期

数据来源:CREIS中指数据图:2021年5月受访者对房价的预期

数据来源:CREIS中指数据▍购房计划的影响整体:经过“小阳春”后,房地产调控政策持续加码,楼市逐渐平稳,本月,多个城市提升了房贷利率,同时加强了对购房资格的审查和监管,很大程度上遏制了炒房投机的空间。此次调查中,近五成的受访者表示房价变化对自己的买房计划没有影响,楼市逐渐回归理性。不同能级和区域:在不同能级城市中,一线城市近七成的受访者表示购房计划没有变化,为所有能级城市中最高;三四线和县城有近三成的受访者小幅延后了购房计划。在不同区域中,珠三角有四成的受访者表示计划提前,长三角有68%的受访者购房计划保持不变;海峡西岸超三成的人群延后了购房计划。图:2021年5月房价变化对受访者购房计划的影响数据来源:CREIS中指数据图:2021年5月房价变化对受访者购房计划的影响

数据来源:CREIS中指数据

购房意愿▍购房意愿大幅提升,市场预期持续向好5月,受城市热度持续传导影响,经历长期调整的城市出现升温,叠加“宅地两集中”土拍推高地价、房价上涨预期,居民购房意愿呈现稳步增加趋势。本月有54%的受访者购房意愿强于上个月,较上个月提升九个百分点,连续三个月保持上升趋势,为近半年以来的最高值。图:2020年12月-2021年5月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化

数据来源:CREIS中指数据▍一线城市购房情绪仍位居高位,二线城市购房意愿较为积极意愿最强:本月在一线城市的受访者中,有72%的受访者购房意愿强于上个月,遥遥领先于其他能级的城市,二线购房意愿强于上月的占比达到52%,整体置业意愿较为积极。图:2021年5月受访者相比上月购房意愿的态度变化数据来源:CREIS中指数据▍不同区域差异明显,长三角置业意愿明显增强,珠三角购房意愿显著减弱意愿最强:长三角地区超七成的受访者购房意愿强于上个月,其次为中原和山东半岛,占比分别为65%、57%;意愿最弱:珠三角地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比达36%,可能是因为近期购房政策和贷款政策升级,增加了置业难度,导致受访者置业意愿下降。图:2021年5月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化

数据来源:CREIS中指数据

总结和企业策略建议▍总结总结来看,本月居民总体置业需求持续保持稳定,但伴随热点城市升温传导、房贷利率持续上涨因素影响,短期居民置业意愿持续攀升、购房节奏明显加快,购房者认为未来楼市政策仍将保持收紧态势,楼市上涨预期有所减弱,珠三角区域市场出现回调迹象,购房意愿下降较为明显。▍企业策略建议:二线加快推盘节奏,热点城市抢收市场行情5月楼市热度不减,“宅地两集中”土拍推高房价上涨预期,整体置业意愿持续增强,入市脚步大幅加快,导致调控、金融监管压力加大,多地持续严查消费贷、经营贷违规流入楼市,同时不同程度提升房贷利率水平,整体购房门槛不断提高。热点城市持续限制购房人群、管控资金流动,降低市场成交规模,一线城市、长三角、珠三角核心城市市场调整压力较大,但短期购房预期仍较强烈,建议加快抢收市场行情,提高销售回款金额;长三角城市市场热度逐步蔓延,中西部省会城市市场呈现逐步升温,京津冀市场处于底部企稳回升,销售环境明显改善,建议企业逐步加大推盘力度,提升企业回款速度,保障企业现金流安全性。